Покупка недвижимости

Физическое или юридическое лицо любой страны мира, может приобрести недвижимость во Франции. Во Франции покупатель недвижимости — иностранец получает статус иностранного резидента. Предъявив документы на недвижимость в посольстве, он может получить многократную визу. В случае владения купленной недвижимостью более шести месяцев в году у собственника есть возможность получить вид на жительство.

Главным отличием процедуры оформления покупки во Франции или Монако от аналогичной процедуры в России - это абсолютная безопасность. Во Франции и Монако сделку оформляет нотариус, он-же получает полностью всю сумму и рассчитывается с продавцом. Так-же нотариус проверяет чистоту сделки и объект покупки на наличие проблем, например использовался ли асбест при строительстве или могут-ли быть неуказанные наследники объекта. То-есть, покупателю не нужно бегать и выяснять эти вопросы самостоятельно или опасаться какого-либо мошенничества. В России-же покупка недвижимости является по сути лотореей и ни одна сторона, кроме покупателя не несет никакой ответственности.

Процедура приобретения права собственности на недвижимость:
1. Первым шагом юридического оформления покупки недвижимости во Франции является официальное соглашение между продавцом и покупателем, которое называется Compromis de Vente или Promesse de Vente. Это соглашение должно быть подписано обеими сторонами. При его подписании покупатель выплачивает задаток, который составляет минимум 10 % от стоимости приобретаемой недвижимости и который будет помещен на специальный банковский счет нотариуса и сохранится до времени внесения оставшейся суммы или аннулирования сделки.
2. В договоре описываются условия продажи, цена объекта, возможные кредиты и прочее. На этом этапе выбранный объект недвижимости будет закреплен за покупателем, то есть будет снят с рекламы на продажу. Задаток может быть возвращен, если покупатель откажется от покупки недвижимости в установленный законом срок — семь дней. После этого срока договор может быть аннулирован, если явно не выполняется одно из его условий. То есть покупатель теряет задаток, если он отказывается от покупки без оснований, отраженных в договоре.
3. После подписания вышеуказанного документа следует период в 30-90 дней, в течение которого должно быть произведено изучение недвижимости с целью выявления юридической чистоты сделки и всевозможных недоделок в недвижимости и их устранения. В этот же период времени покупатель должен решить вопрос полного финансирования сделки. Эту проверку и другие меры действующего соглашения проводит нотариус.
4. Нотариус во Франции действует не в интересах какой-либо из сторон сделки, а является официальным лицом, представляющим интересы государства. Его задачей является подтверждение того, что сделка будет совершена чисто, в соответствии со всеми юридическими нормами. Кроме того, через его банковский счет проходит сделки и взаиморасчеты по сделке.
Нотариус – независимое лицо, он проверяет все документы, которые предоставляет продавец, объявляет в коммунне о продаже объекта, проверяет наличие наследников...
Его задача - предоставить покупателю полную и достоверную информацию. Через нотариуса производятся все платежи, он участвует в оформлении ипотечного кредита для покупателя.
Первоочередное право выбора нотариуса – у покупателя, в случае, когда у иностранцев нет своего нотариуса, прибегают к нотариусу продавца либо обращаются к нотариусу, имеющему опыт работы с иностранцами.
На сделку обязательно должен присутствовать лицензированный переводчик, зарегистрированный в местной торговой палате.
Иногда нотариус может выступать в роли агента недвижимости (если это входит в перечень его услуг). «Агентские» оплачиваются отдельно, в целом же на услуги по оформлении сделок с недвижимостью установлены общие для всех нотариусов тарифы (около 1% от стоимости сделки, или около 7% со всеми платежами, связанными с регистрацией права собственности при покупке жилья на вторичном рынке).
По закону услуги агента не должны превышать 4% от стоимости недвижимости и обычно включаются в объявленную цену.
5. Предварительный договор
После того как объект выбран, покупатель делает продавцу письменное предложение, стороны ведут торг и, когда договариваются об условиях, подписывают предварительное соглашение - compromis de vente.
Задаток в размере 10% от стоимости недвижимости вносится либо до подписания предварительного соглашения, либо после, но не позднее семи банковских дней с момента его подписания, затем compromis de vente заверяется у нотариуса.
В compromis de vente указываются характеристики объекта, цена, необходимость ипотечного кредита, а также размер задатка.
Когда задаток поступает на счет нотариуса, объект снимается с продажи. В течение семи дней покупатель может отказаться от сделки и полностью вернуть залог. При отказе от покупки более чем через неделю залог не возвращается.
6. Перед подписанием окончательного договора
Французские банки для открытия счета обычно требуют информацию о выбранном объекте, поэтому открыть счет и получить налоговый номер покупатель может только после подписания предварительного договора.
При покупке недвижимости на вторичном рынке нотариус и агент изучают объект, его физическое состояние и юридическую чистоту в течение 60 дней. Этот срок требуется для публичного объявления о продаже объекта - для того, чтобы возможные наследники успели предъявить права на жилье. Этого же времени обычно хватает на сбор всех справок и документов, за исключением ипотечного договора.
Проблемы могут быть связаны с незаконной перепланировкой (особенно в исторических зданиях), присоединением общих помещений или земельных участков, наличием ранее неизвестных собственников жилья, арендаторов, юридическими обременениями, формой собственности. Приобретая исторический объект – например, апартаменты в парижском здании «с историей», следует обратить внимание не только на возможные ограничения, касающиеся перепланировки, отделки и установки оборудования, но и на техническое состояние недвижимости. Может быть, для этого понадобится обратиться к специалисту.
Одновременно покупатель договаривается с банком об ипотечном кредите. В первом квартале 2011 г. ставки во французских банках находились на уровне 3-4,2% годовых.
7. Окончательный договор
Когда все проверки произведены, покупатель ознакомился с их результатами и договорился о банковском финансировании, он должен перевести на счет нотариуса деньги на уплату регистрационных налогов и, если ипотека или рассрочка не требуется, оставшуюся сумму за покупку объекта.
В офисе нотариуса стороны подписывают окончательный договор купли-продажи - acte de vente. В нем указываются данные сторон, адрес и характеристики объекта, наличие мебели и оборудования, условия и сроки платежей (если покупатель приобретает жилье в рассрочку). Если привлекается банковское финансирование, то кредитный договор становится частью договора купли-продажи.
Покупатель получает ключи, после чего остаток суммы переходит со счета нотариуса на счет продавца.
Нотариус платит налоги, связанные с передачей права собственности, регистрирует сделку в Палате регистрации земельной собственности - Bureau de Conservation des Hypotheques. В качестве дополнительной услуги нотариус может проконтролировать страхование объекта. Страховка, однако, не является обязательным условием владения недвижимостью.
В Палате регистрации земельной собственности нотариус получает свидетельство права на собственность - titre de propriete. Оно хранится в архиве нотариуса, а новый владелец получает заверенную копию.
8. C 1 января 2007 г. при проведении каждой сделки купли-продажи недвижимости должна проводиться полная диагностика на метраж, термитов, асбест и энергоизоляцию. Соответствующие документы выписываются специальными экспертами, и стоимость их работы входит в стоимость объекта.

Расходы и сборы
1. Taxes et droits de l'enre gistrement — государственные взносы и регистрационные налоги, составляющие приблизительно 8 % (вторичное жилье) и 3 % (новостройка) от стоимости недвижимости (сюда входит и гонорар нотариуса), которые платятся в момент подписания окончательного договора.
2. Комиссионные агентства — 5 % плюс НДС.
3. Сharges de copropriete — коммунальные услуги. Подобный расход может составлять
от 50 до 150 евро в месяц.
4. Taxe d ' habitation — налог с жилища.
5. Taxe fonciere — земельный налог.
6. Impo t de solidarite sur la fortune — налог на состояние: касается физических лиц, владеющих движимым и недвижимым имуществом на территории Франции, стоимость которого превышает 700 000 евро.

Во Франции режим владения общей собственностью (Régime de copropriété) законодательно регулируется с 1965 года и имеет ряд особенностей, которые не стоит упускать из поле зрения. Итак, как это работает?

Режим общей собственности применяется в подавляющем большинстве случаев там, где недвижимость разделена между двумя или более собственниками и располагает местами общего пользования. Классическим примером будет дом на несколько квартир, но также и коттеджный поселок, в котором есть общая инфраструктура (внутренние дороги, инженерные сети и т.д.). В этом случае собственники обязаны делегировать управление общим имуществом управляющей компании (Syndic), которая может быть как профессиональной, так и добровольной, состоящей из собственников, работающих на общественных началах. Она регулярно отчитывается за свою работу, а также контролируется Советом собственников (Conseil syndical).

Управляющая компания работает в рамках внутреннего регламента дома (Règlement de copropriété). Это обязательный для всех коллективный договор, который определяет правила жизни в доме, права и обязанности собственников. Он же содержит описание всех помещений и соответствующих им долей собственности в местах общего пользования, которые определяют долю участия каждого владельца в расходах на содержание резиденции (Charges de copropriété). Из чего они состоят? Это оплата услуг персонала, содержание общего имущества (сад, бассейн, придомовая территория, …), страховка пр. Примерная сумма этих обязательных платежей известна на этапе покупки квартиры. Их оплата осуществляется, как правило, авансом за год или квартал, с корректировкой в большую или меньшую сторону после утверждения окончательных счетов.

В какую сумму может обойтись содержание общего имущества? Конечно, все зависит от конкретного дома и уровня комфорта (наличие лифта, бассейна, сада, паркинга, современных инженерных систем и т.д.). Но по данным французской национальной федерации агентств по недвижимости FNAIM за 2015 год, средний платеж в доме с профессиональной управляющей компанией, охранником, лифтом и небольшой придомовой территорией обходится в 36 евро за квадратный метр в год, что включает в себя отопление и водоснабжение. Электричество, газ, телефон и интернет оплачиваются отдельно, в зависимости от потребления.

Минимум раз в год управляющая компания проводит общее собрание собственников (Assemblée générale des copropriétaires), на котором обсуждаются текущие вопросы, утверждаются счета, утверждается бюджет на следующий год, подтверждаются ее полномочия. Важный момент: на общих собраниях также принимаются решения о проведении и финансировании необходимых работ. Помимо предусмотренных в бюджете работ, речь может идти и о ремонте фасадов, капитальном ремонте инженерных систем, установке лифта и т.д. Решения принимаются голосованием, чаще всего достаточно простого большинства или так называемого двойного большинства. Принятое со соблюдением всех формальностей решение становится обязательным для всех и оспорить его впоследствии не возможно. Иными словами, игнорируя общие собрания, вы рискуете получить приличный счет на оплату работ, о факте которых вы даже не знаете!

Таким образом, перед покупкой квартиры нелишней предосторожностью будет выяснить, проведение каких работ запланировано в доме на ближайшие годы, а также какие работы согласованы на последнем собрании собственников, но будут оплачиваться позже. Это важно, так как по закону платить будет собственник квартиры на момент истребования платежа, а не бывший владелец, участвовавший в принятии решения.

Что происходит в случае неоплаты собственником расходов на содержание общего имущества? Управляющая компания начнет процедуру взыскания: сначала в мировом порядке, а затем и в судебном, при чем закон позволяет ей прибегнуть к ускоренной процедуре (Procédure en référé). Продажа квартиры с торгов будет крайним решением, так как задолженность в большинстве случаев несоразмерна стоимости недвижимости, но управляющая компания может добиться продажи мебели и внесения ипотеки на квартиру.

Всех этих проблем и неприятных сюрпризов можно избежать, поручив управление вашей квартирой нам. Мы умеем взаимодействовать с управляющими компаниями и готовы взять на себя все формальности, а также представлять вас на общих собраниях собственников и эффективно отстаивать ваши интересы.