Иностранец может купить недвижимость во Франции без всяких особых разрешений — гражданство и вид на жительство здесь не требуются. Удивляет многих, но это так: право собственности во Франции одинаково защищено и для француза, и для нерезидента. Другое дело, что сама процедура ни на что не похожа. Разбираю по шагам.
Поиск и первое предложение
Нашли объект — делаете offre d’achat, письменное предложение цены. Если продавец согласен, дальше в дело вступает нотариус. Во Франции сделку ведёт не риелтор, а notaire — государственное должностное лицо, и он один на сделку, хотя каждая сторона может привести своего.
Компромисс — точка невозврата
Ключевой документ — compromis de vente (предварительный договор). После его подписания у покупателя есть 10 дней на размышление, когда можно отказаться без потерь. Дальше — только по прописанным условиям (например, если не одобрили ипотеку). При подписании вносится задаток, обычно 5–10% цены. Передумаете без причины после срока охлаждения — задаток останется у продавца.
Проверки нотариуса
Между компромиссом и финалом проходит 2–3 месяца. Нотариус проверяет право собственности, обременения, сервитуты, соответствие градостроительным правилам, наличие обязательных диагностик (DPE по энергоэффективности, проверки на свинец, асбест, термитов, зоны затопления). Именно на этом этапе всплывают неприятные сюрпризы — от незаконной пристройки до того, что участок в indivision у пятерых наследников.
Ипотека для нерезидента
Французские банки кредитуют иностранцев, но осторожно. Нерезиденту обычно дают до 70–80% стоимости, требуют первый взнос из собственных средств и открытия счёта во Франции. Ставки на 2025 год — в районе 3,5–4,5% годовых по фиксированной ставке. Плюс обязательная страховка жизни, привязанная к кредиту. Одобрение занимает время, поэтому пункт про ипотеку обязательно вписывают в компромисс как условие.
Сколько стоит сверх цены
Главная строка — frais de notaire, около 7–8% от цены на вторичном рынке (на новостройки — 2–3%). Это не гонорар нотариуса, а в основном налоги в пользу государства; собственно нотариусу достаётся малая часть. Плюс комиссия агентства, если она не заложена в цену. Итог: закладывайте примерно 8% сверху и не удивляйтесь.
Налоги на владение
Каждый год — taxe foncière (налог собственника), в среднем одна-две месячные аренды в год, зависит от коммуны. Раньше была ещё taxe d’habitation, для основного жилья её отменили, но для второго дома коммуны с напряжённым рынком жилья имеют право поднимать ставку. И если стоимость вашей недвижимости во Франции превышает 1,3 млн евро — появляется IFI, налог на недвижимое состояние.
Моё мнение
Французская сделка медленная, зарегулированная и на удивление безопасная. Нотариус физически не даст купить кота в мешке — система построена так, чтобы защитить покупателя. Единственное, чего она не защитит, — это от вашей невнимательности к деталям на этапе компромисса и от эмоциональной покупки «вида на море» без расчёта налогов на второй дом. Считайте полную стоимость владения на годы вперёд, а не только цену на витрине.
Нужна помощь с переездом, документами или недвижимостью во Франции? Я занимаюсь этим профессионально — посмотрите услуги или напишите мне напрямую: +33 6 51 81 48 41. Первая консультация бесплатно.
Часто задаваемые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость во Франции?
Да, иностранцы могут свободно покупать недвижимость во Франции. Никаких специальных разрешений не требуется. Французское законодательство не делает различий между резидентами и нерезидентами при покупке недвижимости.
Какие налоги платит нерезидент при покупке?
Основные расходы: нотариальные сборы 7-8% от стоимости (для вторичного рынка) или 2-3% (для новостройки), гербовый сбор, регистрация в ипотечном бюро. Налог на богатство (IFI) применяется при стоимости недвижимости свыше 1,3 млн евро.
Нужно ли открывать счёт во французском банке?
Да, для проведения сделки потребуется счёт во французском банке. Я помогаю открыть счёт удалённо до приезда во Францию — процедура занимает 1-2 недели.
Можно ли получить ипотеку нерезиденту?
Да, французские банки выдают ипотеку нерезидентам. Обычно требуется первоначальный взнос 20-30%. Условия зависят от дохода, который должен быть подтверждён документально.
Сколько времени занимает сделка?
Стандартная сделка: 2-4 месяца от подписания предварительного договора (compromis de vente) до финального акта (acte authentique). Я координирую весь процесс: поиск объекта, переговоры, нотариус, проверка документов.
Пошаговый процесс покупки: как я сопровождаю сделку
Шаг 1: Определение критериев и бюджета
На первой консультации мы определяем ваши критерии: регион (Страсбург, Кольмар, Мюлуз, Винная дорога), тип недвижимости (квартира, дом, коммерческая), бюджет с учётом налогов и сборов. Я помогаю рассчитать полную стоимость с учётом нотариальных сборов (7-8% для вторичного рынка, 2-3% для новостройки) и других расходов.
Шаг 2: Поиск и отбор объектов
Я работаю с базой Notaires de France, Seloger, Logic-Immo и личными контактами агентов. Для каждого объекта проверяю: техническое состояние, юридическую чистоту (отсутствие обременений, servitudes), историю продаж, план местности (PLU). В Эльзасе дополнительно запрашиваю выписку из поземельной книги (livre foncier) и règlement de copropriété.
Шаг 3: Переговоры и предварительный договор
Compromis de vente — ключевой документ. Я проверяю каждый пункт: отлагательные условия, штрафные санкции, сроки. Вы имеете 10 дней на отказ без объяснения причин (délai de rétractation). Помогаю организовать техническую диагностику (amiante, plomb, termites, gaz, électricité, DPE).
Шаг 4: Финансирование
Помогаю открыть счёт во французском банке и, при необходимости, подать заявку на ипотеку. Для нерезидентов стандартные условия: 20-30% первый взнос, подтверждение дохода за 3 года. Процентные ставки: от 3,5% на 15-25 лет (данные 2026).
Шаг 5: Финальный акт и регистрация
Acte authentique подписывается у нотариуса. Я присутствую как переводчик и представитель. После сделки: регистрация в bureau des hypothèques, оформление страховки, подключение коммунальных услуг, регистрация в налоговой (taxe foncière).