Тема налогов пугает всех, кто задумывается о покупке недвижимости во Франции. На самом деле система логичная, если разложить по полочкам. Вот что нужно знать владельцу — с поправкой на эльзасскую специфику.
Такс фонсье (Taxe foncière) — налог на владение
Платит собственник недвижимости раз в год, осенью. Сумма зависит от кадастровой стоимости (которая в разы ниже рыночной), ставки (устанавливает муниципалитет) и площади. Ставка сильно различается от коммуны к коммуне: в крупных городах вроде Страсбурга и Мюлуза она выше, в сельских коммунах Винной дороги — заметно ниже. Точную цифру по конкретному объекту всегда видно в avis de taxe foncière предыдущего владельца — этот документ имеет смысл запросить до сделки.
Новостройки освобождены от такс фонсье на первые два года.
Такс д’абитасьон (Taxe d’habitation) — почти отменён
Раньше это был налог на проживание, платили жильцы (неважно, собственники или арендаторы). С 2023 года полностью отменён для основных резиденций (résidence principale). Для вторых домов (résidence secondaire) — остаётся, и в коммунах с напряжённым рынком жилья муниципалитеты имеют право поднимать ставку. Если вы покупаете дом в Эльзасе «под выходные», этот пункт нужно проверять по конкретной коммуне заранее.
Налог при продаже (Plus-value immobilière)
Продали недвижимость дороже, чем купили — платите налог на прирост капитала. Ставка: 19% налог + 17,2% социальные взносы = 36,2% суммарно. Но есть прогрессивная скидка по сроку владения: после 5 лет начинает снижаться, после 22 лет — ноль для налога, после 30 лет — ноль для соцвзносов. То есть, если держали недвижимость 30 лет — не платите вообще ничего.
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) — налог на недвижимое состояние
С 2018 года действует налог на недвижимое богатство. Если сумма всей вашей недвижимости (во Франции и мире, за вычетом долгов по ипотеке) превышает 1,3 миллиона евро — платите налог. Ставка прогрессивная. Основное жильё учитывается со скидкой.
Эльзасская особенность: livre foncier
В Нижнем и Верхнем Рейне действует droit local — местное право, унаследованное с начала XX века. Права на недвижимость регистрируются не в общефранцузской системе publicité foncière, а в поземельной книге — livre foncier, которую ведёт специальный судебный орган. На налоги это напрямую не влияет, но влияет на проверку объекта перед покупкой: выписка запрашивается иначе, и нотариус, работающий в Эльзасе каждый день, сделает это быстрее и точнее, чем нотариус «со стороны».
Второй местный нюанс — режим медицинского страхования Эльзаса и Мозеля с более высоким уровнем возмещения. К налогу на недвижимость он отношения не имеет, но на общую налоговую и социальную картину семьи, которая сюда переезжает, влияет.
Практический совет
Перед покупкой найдите notaire (нотариуса) — он обязан по закону проверить чистоту сделки и рассчитать все налоги. Консультация бесплатна в рамках подготовки сделки. Не экономьте на этом. И помните: французская система налогообложения построена на принципе «чем дольше владеешь, тем меньше платишь». Это страна для долгосрочных инвесторов.
Нужна помощь с переездом, документами или недвижимостью в Эльзасе? Я занимаюсь этим профессионально — посмотрите услуги или напишите мне напрямую: +33 6 51 81 48 41. Первая консультация бесплатно.
Часто задаваемые вопросы
Какие налоги платит собственник недвижимости во Франции?
Taxe foncière (налог на землю и строения) — ежегодно, рассчитывается от кадастровой стоимости. Taxe d’habitation (налог на проживание) — отменён для основного жилья с 2023 года, но сохраняется для вторых домов. IFI (налог на недвижимое состояние) — при недвижимости свыше 1,3 млн евро.
Какой налог при продаже недвижимости?
Налог на прирост капитала (plus-value): 19% + социальные взносы 17,2% = 36,2%. Но действует система скидок по сроку владения: после 22 лет — полное освобождение от налога, после 30 лет — освобождение от соцвзносов.
Чем отличается оформление недвижимости в Эльзасе?
В Нижнем и Верхнем Рейне действует местное право (droit local). Права регистрируются в поземельной книге livre foncier, а не в общефранцузской системе. Практический вывод один: нотариус должен работать именно в Эльзасе.
Нужно ли подавать декларацию во Франции, если я нерезидент?
Да, все собственники обязаны подавать ежегодную декларацию о доходах от недвижимости (если сдаётся в аренду) и, при необходимости, декларацию IFI. Я помогаю с подготовкой и подачей деклараций.
Что ещё стоит знать владельцу в Эльзасе
Старые дома и налоговая база
Значительная часть эльзасского жилого фонда — старые дома, в том числе фахверковые. Реновация может менять кадастровую характеристику объекта, а значит и такс фонсье. Если планируется серьёзный ремонт с увеличением жилой площади, это стоит закладывать в расчёт заранее, вместе с декларацией работ в мэрию.
Аренда и статус LMNP
Аренда меблированного жилья через статус LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) даёт право на амортизацию и снижение налогооблагаемой базы. Для краткосрочной аренды нужно проверять правила конкретной коммуны — в туристических городах Эльзаса регистрация обязательна.
Наследование и SCI
Покупка через SCI (Société Civile Immobilière) позволяет структурировать владение и упростить наследование. Решение не универсальное: у SCI есть свои издержки и отчётность. Я работаю с лицензированными бухгалтерами и нотариусами и подключаю их до сделки, а не после.
Трансграничная ситуация
Эльзас граничит с Германией и Швейцарией, и многие собственники здесь работают за границей. Это влияет на налоговое резидентство и на то, где декларируются доходы. Такие случаи разбираются индивидуально — универсального ответа нет.