Тема налогов пугает всех, кто задумывается о покупке недвижимости во Франции. На самом деле система логичная, если разложить по полочкам. Вот что нужно знать.
Такс фонсье (Taxe foncière) — налог на владение
Платит собственник недвижимости раз в год, осенью. Сумма зависит от кадастровой стоимости (которая в разы ниже рыночной), ставки (устанавливает муниципалитет, обычно 20–40%) и площади. Для квартиры 60 м² в Ницце — примерно 800–1200 евро в год. Для дома 150 м² с участком в Эльзасе — 1500–2500 евро. В Каннах ставки выше, в сельской местности — ниже.
Новостройки освобождены от такс фонсье на первые два года.
Такс д’абитасьон (Taxe d’habitation) — почти отменён
Раньше это был налог на проживание, платили жильцы (неважно, собственники или арендаторы). С 2023 года полностью отменён для основных резиденций (résidence principale). Для вторых домов (résidence secondaire) — остаётся, и местами растёт. В некоторых городах (Ницца, Канны) муниципалитеты специально подняли ставку на второе жильё, чтобы освободить квартиры для местных.
Налог при продаже (Plus-value immobilière)
Продали недвижимость дороже, чем купили — платите налог на прирост капитала. Ставка: 19% налог + 17,2% социальные взносы = 36,2% суммарно. Но есть прогрессивная скидка по сроку владения: после 5 лет начинает снижаться, после 22 лет — ноль для налога, после 30 лет — ноль для соцвзносов. То есть, если держали недвижимость 30 лет — не платите вообще ничего.
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) — налог на богатство
С 2018 года действует налог на недвижимое богатство. Если сумма всей вашей недвижимости (во Франции и мире, за вычетом долгов по ипотеке) превышает 1,3 миллиона евро — платите налог. Ставка прогрессивная: от 0,5% (до 800 000) до 1,5% (свыше 10 млн). Основное жильё учитывается с 30% скидкой.
Монако: особая история
В Монако нет ежегодного налога на недвижимость. Нет такс фонсье. Нет налога на прирост капитала при продаже. И нет IFI. Но есть налог на регистрацию сделки (droits d’enregistrement): 6,5% для покупки у физического лица, плюс нотариальные сборы (около 1,5%). Плюс НДС 20% при покупке новостройки.
Звучит как рай. Но входной билет высокий: квартира 50 м² — 3–5 миллионов евро. При продаже вы получаете 100% выручки (нет налога на прирост), но найти покупателя на такую квартиру сложно: рынок узкий.
Практический совет
Перед покупкой найдите notaire (нотариуса) — он обязан по закону проверить чистоту сделки и рассчитать все налоги. Консультация бесплатна в рамках подготовки сделки. Не экономьте на этом. И помните: французская система налогообложения построена на принципе «чем дольше владеешь, тем меньше платишь». Это страна для долгосрочных инвесторов.
Нужна помощь с переездом, документами или недвижимостью во Франции? Я занимаюсь этим профессионально — посмотрите услуги или напишите мне напрямую: +33 6 28 07 95 35. Первая консультация бесплатно.
Часто задаваемые вопросы
Какие налоги платит собственник недвижимости во Франции?
Taxe foncière (налог на землю и строения) — ежегодно, рассчитывается от кадастровой стоимости. Taxe d’habitation (налог на проживание) — отменён для основного жилья с 2023 года, но сохраняется для вторых домов. IFI (налог на богатство) — при недвижимости свыше 1,3 млн евро.
Какой налог при продаже недвижимости?
Налог на прирост капитала (plus-value): 19% + социальные взносы 17,2% = 36,2%. Но действует система скидок: после 5 лет владения — 6% в год, после 22 лет — полное освобождение от налога, после 30 лет — освобождение от соцвзносов.
Чем отличается налоговая система Франции и Монако?
В Монако нет налога на недвижимость (taxe foncière), нет налога на прирост капитала при продаже, нет IFI. Однако цены на недвижимость в Монако в 3-5 раз выше. При покупке: нотариальные сборы ~6% плюс регистрационный сбор ~1%.
Нужно ли подавать декларацию во Франции, если я нерезидент?
Да, все собственники обязаны подавать ежегодную декларацию о доходах от недвижимости (если сдаётся в аренду) и, при необходимости, декларацию IFI. Я помогаю с подготовкой и подачей деклараций.
Недвижимость в Монако: налоговые преимущества и особенности
Почему покупают в Монако?
Нулевой налог на недвижимость (taxe foncière), нулевой налог на прирост капитала, отсутствие IFI (налога на богатство). Но: цены от 30 000 €/м² в старых домах и от 60 000 €/м² в новых резиденциях. Плюс нотариальные сборы 6% и регистрационный сбор 1%.
Сравнение: Франция vs Монако
Квартира 100 м² в Ницце: 500 000–800 000 € + ежегодный taxe foncière ~1 500 €. Та же площадь в Монако: 3 000 000–6 000 000 €, но без ежегодных налогов. Для бюджета от 1 млн € Монако часто выгоднее на дистанции 10+ лет за счёт отсутствия налогов.
Особенности сделки в Монако
В отличие от Франции, в Монако нет délai de rétractation (10 дней на отказ). Сделка финальная с момента подписания. Требуется открытие счёта в банке Монако и получение carte de séjour в течение 3 месяцев после покупки. Я полностью сопровождаю этот процесс.
Налоговая оптимизация для собственников во Франции
Покупка через SCI (Société Civile Immobilière) позволяет оптимизировать налоги на наследование. Аренда через LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) даёт право на амортизацию и снижение налогооблагаемой базы. Я работаю с лицензированными бухгалтерами для настройки оптимальной структуры.